A maioria das cidades do interior do Brasil cresce por acidente. Uma fazenda se loteia, um banco chega, uma rodovia passa, uma escola abre. O crescimento se empilha sem coerência. Entre um novo bairro e outro, o tecido urbano rasga. Avenidas viram gargalos, praças viram terrenos baldios, ciclovias viram promessa de campanha eleitoral. É o padrão do agronegócio que virou cidade.
Primavera do Leste, Mato Grosso, cresceu diferente. Este artigo explica por quê.
A hipótese Cosentino
Em 1979, Edgar Cosentino comprou 1.200 hectares da antiga Fazenda Nova Esperança, na BR-070, e começou a transformar o lote rural em bairros planejados. Em 1986, a comunidade se emancipou e virou município. A hipótese fundadora da Cosentino Urbanismo já estava formada: cidade é um sistema, não um parcelamento.
Isso significa que, em vez de vender lotes e deixar a cidade acontecer depois, a Cosentino planeja o que acontece ao redor dos lotes antes de vendê-los. As avenidas estruturantes saem do papel e ficam prontas antes dos moradores chegarem. Os parques viram parques, não promessa. O paisagismo é implantado e irrigado em automação. As ciclovias ligam um bairro ao outro. Os bairros se conectam a equipamentos públicos e a empresas âncora que se instalam próximas.
Em 47 anos, a Cosentino entregou dez edições do Jardim das Américas, o condomínio Cidade Jardim (primeiro fechado de Mato Grosso, 1994), o Splendore Resort Residence (2025), além de Porto Seguro, Jardim Florença, Cidade Primavera e Cidade Primavera III.
O que muda quando um plano dura décadas
Três coisas.
Primeiro, os bairros conversam entre si. No Masterplan Cosentino, Jardim Europa V dialoga com Jardim Europa IV, que dialoga com Splendore, que dialoga com Jardim das Américas X. As avenidas que os conectam são as mesmas que levam ao centro, ao hospital, à universidade. O morador do Europa V não precisa sair da malha Cosentino para viver a cidade.
Segundo, a paisagem vira contínua. Benedito Abbud foi contratado para desenhar o paisagismo não de um empreendimento isolado, mas do sistema. Palmeiras imperiais em ritmo constante ao longo das avenidas parque. Ipês roxos em floração sincronizada. Jasmim manga na entrada dos condomínios. O olho do pedestre ou do ciclista atravessa os bairros sem perceber a fronteira entre um e outro. É uma única cidade, desenhada.
Terceiro, a valorização acompanha o plano. Empreendimentos Cosentino entregues tiveram, em média, 30% de valorização em cinco anos. Isso acontece porque o comprador não investe apenas no lote. Investe em um endereço que vai se qualificar com a entrega da próxima etapa do masterplan, com a chegada de novas empresas âncora, com a consolidação da rede pública de serviços. Quando o shopping previsto entre o Splendore e o Jardim das Américas for inaugurado, em 2027 ou 2028, ele valoriza todos os empreendimentos em volta simultaneamente.
O reconhecimento público
Em 2024, o Masterplan Cosentino recebeu o Prêmio Master Imobiliário, 30ª edição, promovido pelo SECOVI-SP em parceria com a FIABCI-SP, na categoria Soluções Urbanísticas. Foi o primeiro reconhecimento desse nível a um plano diretor privado implantado em uma cidade do interior de Mato Grosso. Os números já entregues: 59,45 km de avenidas, 92,52 km de ciclovias, 42.000 m² de parques, 17 rotatórias escultóricas, mais de 6.281 árvores plantadas, com irrigação automatizada em rotatórias e avenidas.
Por que isso importa fora de Primavera
O Brasil tem dezenas de cidades do agronegócio em situação análoga: crescimento rápido por renda rural, infraestrutura urbana defasada, bairros crescendo sem conexão. O modelo Cosentino de urbanizadora privada que entrega infraestrutura pública em parceria com o município é replicável. A cidade precisa aceitar. A urbanizadora precisa investir. O arquiteto certo precisa estar no projeto. E todo mundo precisa aceitar que o retorno financeiro vem em décadas, não em trimestres.
Urbanismo é o único investimento imobiliário que, feito direito, ganha valor com o tempo exatamente porque as pessoas que moram ali dependem cada vez mais daquilo que se construiu antes delas chegarem.